Auteur/autrice : Boss

Depuis 2010, l’EPFB a procédé à 200 opérations d’acquisition foncière à la demande des communes de Bretagne. Toute acquisition a fait l’objet, préalablement, d’une ingénierie précise traitant des questions juridiques et économiques. Plus globalement, chaque commune a été invitée à produire un référentiel du potentiel foncier et immobilier qui permette de bâtir, en coeur de ville ou de bourg, une stratégie foncière sur le court terme comme sur le long terme.

D’un projet communal à l’autre, les équipes de Foncier de Bretagne grâce à l’implication des élu-es concerné-es ont pu affiner « un outil au service de votre stratégie foncière ».

C’est avec grand plaisir que nous le portons à votre connaissance afin que vous puissiez l’expérimenter et l’enrichir avec vos collègues élu-es et vos technicien-nes, tant cet outil opérationnel est d’abord conçu pour vous aider à explorer, d’un point de vue foncier, la parfaite connaissance que vous avez de votre commune.

Daniel Cueff, Présient de l’EPFB

L’EPFB a décidé, lors de la réunion de son bureau du 22 octobre dernier, d’accompagner une vingtaine de nouveaux projets sur le territoire breton. Que ce soit pour créer des logements ou des activités, la plupart des collectivités bretonnes subissent en effet des contraintes foncières susceptibles d’entraver leurs démarches de développement. L’intervention de l’établissement public vient les aider à lever ces freins.

Trégunc (29) compte parmi les dix-neuf collectivités qui bénéficient depuis quelques semaines du soutien de l’EPFB. La commune a sollicité son aide pour acquérir des parcelles situées à moins de 500 mètres du bourg, dans la perspective d’y construire 180 logements, dont 54 en locatif social. La mission de l’établissement public s’étend des études de définition du programme à la rétrocession des terrains, et comprend la négociation des biens, leur acquisition et leur portage.

Densification et renouvellement urbains

Dans ses choix, l’EPFB privilégie notamment les opérations de densification et de renouvellement urbains. Soucieux de réduire la consommation d’espace, il intervient ainsi en faveur de Lamballe Communauté (22) pour la réalisation d’un ensemble de logements sur une vaste emprise en cours de mutation dans le bourg de la ville-centre. À Trégueux (22), c’est la reconversion d’une ancienne friche industrielle en quartier d’habitat qui doit aboutir à la création de 33 logements, dont 10 locatifs sociaux.

Bon nombre de projets aidés par l’EPF articulent aussi logements et activités. L’un de ses objectifs est en effet de soutenir le développement économique de la région en favorisant le maintien ou l’accueil d’activités. C’est le cas notamment à Ferel (56), où la commune envisage de transformer en logements l’ancien établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) mais aussi de créer des commerces ou des services ainsi qu’une pépinière d’entreprises sur le terrain. Les opérations accompagnées par l’EPF peuvent cependant être plus modestes, mais non moins importantes. Ainsi à Ploeven (29), il s’agit entre autres de préserver le commerce situé sur la place principale du village…

Répondre aux besoins actuels et futurs

Né en 2009 de la volonté conjointe de l’État et la Région, l’EPFB a vocation à aider les collectivités bretonnes dans la conception et la mise en œuvre de leur stratégie, en constituant pour leur compte des réserves foncières. Concrètement, il peut effectuer les acquisitions nécessaires au projet désigné, puis le portage foncier jusqu’à ce que sa réalisation puisse démarrer.
Cet outil spécifique, fort d’une équipe mobilisée, est particulièrement pertinent dans notre région. De nombreuses communes, en effet, jouissent d’une attractivité certaine et connaissent une croissance démographique dont elles peuvent s’enorgueillir, mais qui ne sont pas sans conséquences sur leur quotidien et leur développement. Le manque de logements, notamment pour les jeunes ménages et les personnes âgées, le prix croissant du foncier ou encore le grignotage des terres agricoles sont autant de questions intrinsèquement liées à l’avenir des territoires et à leur capacité à répondre aux besoins des habitants actuels et futurs.

L’EPFB, avec tous ses partenaires, a initié une démarche inédite pour donner un nouveau souffle aux centres bourgs des communes bretonnes touchés par une perte d’attractivité résidentielle. Une expérimentation est en cours à Mellé, en Ille-et-Vilaine et Josselin, dans le Morbihan, afin de mettre au point une méthode et des outils types, mobilisables par les élus locaux pour lutter concrètement contre ce phénomène.

Non, la dévitalisation des centres bourgs n’est pas une fatalité ! Fort de cette conviction, l’EPFB mène depuis fin 2011 une expérimentation inédite à Mellé (35) et Josselin (56). Les deux communes se sont en effet portées volontaires pour tester la démarche innovante mise en place par l’EPF pour redynamiser les centres bourgs. Démarche qui trouve un écho important au niveau national avec le Congrès des maires 2013 ou bien encore à travers l’Appel à Manifestation d’Intérêt (AMI) national lancé en 2014.

Un bâti ancien inadapté

Mellé et Josselin sont toutes deux confrontées à un désamour de leur centre bourg, qui se traduit par un taux élevé de logements vacants (au niveau communal 9,3 % à Mellé, 8,1 % à Josselin et bien davantage dans les centre-bourgs), notamment dans le bâti ancien, inadapté aux attentes et aux usages actuels. Ces chiffres recouvrent toutefois une réalité bien différente.

À Mellé, village de 675 âmes situé dans un secteur rural relativement isolé, l’éloignement des services, commerces et équipements oblige à des déplacements fréquents et souvent longs qui, pour les familles, renchérissent le coût d’une installation sur la commune. À Josselin en revanche, petite ville de quelque 2 500 habitants, l’offre d’équipements et de services est notable mais la haute qualité patrimoniale (historique, architecturale, culturelle) du centre bourg le rend peu accessible aux ménages modestes.

Comment renouveler l’attractivité résidentielle de ces deux centres bourgs ? C’est la question à laquelle l’expérimentation conduite par l’EPF s’attache à répondre. Soutenue par le volontarisme des élus locaux et pensée dans un cadre global, la démarche donne lieu à une approche pluridisciplinaire qui permet de prendre en compte tous les facteurs de la désertification des centres bourgs, à l’échelle des bassins de vie considérés : qualité du bâti et des logements, mais aussi aménagement urbain, déplacements et stationnement, commerces, services et équipements, offre d’emplois…

Tous les acteurs associés

Innovante par son caractère systémique, la démarche rassemble tous les acteurs de l’aménagement concernés et compétents au niveau local *, sous le pilotage de l’EPFB, dans un souci de cohérence des différentes politiques publiques. Une telle entreprise nécessite évidemment une ingénierie, une méthode et des moyens importants… Elle implique aussi d’associer à la réflexion les intercommunalités – Josselin Communauté et la communauté de communes de Louvigné-du-Désert – afin de garantir la cohérence territoriale de la démarche.

Sur les deux communes tests, l’expérimentation se découpe en plusieurs phases (télécharger la synthèse de l’expérimentation à Mellé). La première consiste en des études visant à appréhender la problématique dans sa globalité, à identifier les solutions envisageables puis à définir une stratégie technique, architecturale et financière. Une étude sociologique a également été réalisée sur l’attractivité des centres bourgs en Bretagne et un recensement de toutes les aides mobilisables pour des travaux de réhabilitation du bâti ancien a été effectué.

Des chantiers pilotes

Deux missions viennent compléter la démarche. La mission de maîtrise d’œuvre permet d’accompagner la réhabilitation des logements, en tenant compte des spécificités de chaque bien. La mission de communication s’attache à transformer l’image des centres bourgs et en promouvoir le cadre de vie d’une part et, d’autre part, à valoriser l’expérimentation et apporter la preuve que la puissance publique a les moyens d’agir pour enrayer le phénomène de désertification.

L’expérimentation se décline ensuite en chantiers pilotes. À Mellé, il s’agit d’une maison dont les travaux de rénovation sont quasiment achevés ; à Josselin, une maison mitoyenne dans une en perte de vitesse a été achetée par la commune et fait l’objet d’un chantier en partenariat avec la CAPEB 56, le CAUE et l’EPF. Ces opérations permettent notamment de mobiliser les acteurs locaux de l’éco-construction, de mettre en œuvre des matériaux et des techniques éco-innovantes, de vérifier la consommation énergétique réelle des bâtiments et d’établir des exemples de coût de réhabilitation.

D’autres communes intéressées

Si les expérimentations suivent leur cours à Mellé et Josselin, six autres communes bénéficient à leur tour d’une telle démarche sur leurs territoires. Ces nouvelles expérimentations aideront à mettre au point des outils et des moyens reproductibles, ailleurs et à plus grande échelle, de nature à initier une nouvelle dynamique dans les centres bourgs bretons en perte d’attractivité.

* Direction régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (Dreal), région Bretagne, Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), Agence nationale de l’habitat (Anah), Centre d’études techniques de l’équipement (Cete) de l’Ouest, direction régionale des Affaires culturelles (Drac), services territoriaux de l’Architecture et du Patrimoine (Stap) d’Ille-et-Vilaine et du Morbihan, conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) du Morbihan, conseils généraux d’Ille-et-Vilaine et du Morbihan, association régionale des professionnels du logement social Aro Habitat Bretagne, chambre de commerce et d’industrie de Bretagne, pôle Performances de l’éco-construction Écobatys, Association des petites cités de caractère, Association des communes du patrimoine rural de Bretagne.

Réunis le 25 février pour leur première réunion de l’année 2014, le Bureau et le Conseil d’administration de l’EPFB ont approuvé un nouveau plan d’actions.

Avec huit conventions opérationnelles et dix projets, c’est un nouvel engagement financier de plus de 21 millions d’euros que prend l’EPF pour la création de nouveaux logements et locaux d’activités dans la région. Parmi les nouvelles conventions figurent des opérations variées, telles que l’acquisition d’une parcelle de 533 m2 à Crevin (35) pour la concrétisation d’un vaste projet de logements en cœur de bourg, l’acquisition de l’ancien collège Saint-Pierre à Briec (29), ou encore l’achat d’un terrain de 6,6 hectares sur la commune de Le Faou (29).

Un maillage territorial et partenarial

 
Grâce à la signature d’une convention avec la communauté de communes de Val d’Ouest et de Lanvaux (56), les conventions cadres passées avec l’EPFB couvrent désormais plus de 90% de la population bretonne. Celles-ci répondent à une volonté d’efficacité et de cohérence pour répondre au mieux aux besoins de chaque territoire.

Enfin, quatre nouveaux partenariats ont été engagés avec l’association Bretagne rurale et rurbaine pour un développement durable (BRUDED), les Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE), les Agences départementales pour l’information sur le logement (ADIL) et le Conservatoire du Littoral. Il s’agit pour l’EPFB de conforter sa présence dans les territoires en complémentarité et en cohérence avec le travail de ces acteurs.

L’EPFB souhaite la bienvenue à Arnaud Ménard qui a rejoint ses équipes depuis le 14 avril dernier.

Après un master II au Centre régional de formation professionnelle des avocats en 2006, Arnaud Ménard intègre, en septembre 2006, l’OCDL/LOCOSA (Groupe Giboire Immobilier) acteur majeur de l’immobilier dans le Grand Ouest. En août 2008, il rejoint l’EPF des Hauts de Seine où il exerce les missions de chargé d’opérations foncières.

Par un heureux jeu d’opportunités personnelles, il rejoint sa Bretagne natale et présente sa candidature à l’EPFB en début d’année 2014.

C’est ainsi qu’Arnaud Ménard succèdera à Alexandre Gelak sur le poste d’opérateur foncier au sein de notre Direction des Opérations. Il exercera ses fonctions sur les secteurs géographiques du Finistère et de l’Ille-et-Vilaine Nord.

Convaincu qu’il saura apporter ses savoir-faire et savoir-être pour accompagner les équipes de l’EPF vers ses propres objectifs, nous lui souhaitons une pleine réussite dans ses nouvelles fonctions.

Quant à Alexandre Gelak, nous lui souhaitons bon vent et également pleine réussite dans ses nouvelles aventures au sein de l’EPA Bordeaux Euratlantique.

Le 27 février 2014, l’EPFB a rejoint les 456 partenaires de la marque Bretagne.

Lancée en 2011, la marque Bretagne a été créée par le Conseil régional pour porter l’image de la Bretagne innovante et créative. Elle vise à accroître l’attractivité de la région et à valoriser ses atouts en France et à l’international. Cette marque est portée par un réseau grandissant de plus de 400 entreprises, associations, acteurs publics et parapublics dont fait désormais partie l’EPFB.

L’aménagement durable pour contribuer au rayonnement régional

En affichant le logo de la marque aux côtés du sien sur sa communication, l’EPFB veut contribuer à faire des politiques foncières un atout réel des territoires bretons, tout en bénéficiant de l’image qualitative véhiculée par la marque. L’action de l’EPFB, souvent partagée avec d’autres acteurs régionaux, contribue à l’aménagement durable du territoire régional, et ainsi à son attractivité future. Le choix de la marque Bretagne s’est donc imposé naturellement pour augmenter l’impact de la communication de l’EPFB.

L’EPFB mène, à Lorient, sa plus importante opération depuis sa création en 2009. Les travaux de dépollution et déconstruction de l’ancien hôpital de Bodélio viennent de démarrer, pour une durée de deux ans environ. Ce site de plus de 7 hectares en centre-ville pourra ensuite accueillir un nouveau quartier résidentiel.

Vingt-six bâtiments sur 7,5 hectares en plein cœur de Lorient : l’ancien hôpital de Bodélio, qui doit être démoli suite au transfert de ses activités vers le site du Scorff dans le cadre de la modernisation des équipements hospitaliers, représente un chantier considérable. Et une opportunité remarquable pour la Ville, qui prévoit d’y réaliser un nouveau quartier résidentiel. Aussi la communauté d’agglomération du Pays de Lorient a-t-elle confié à l’EPFB la lourde mission de préparer le site en vue de ce projet de renouvellement urbain.

L’opération a débuté concrètement en 2013, par des sondages de sol et une analyse du bâti qui a révélé la présence d’amiante et de plomb, obligeant l’EPFB à dépolluer, en plus de déconstruire, le site. Celui-ci a alors été sécurisé au moyen de clôtures, de barrières et de caméras de vidéosurveillance, afin d’éviter tout danger ou intrusion.

La première phase de travaux a été lancée le 24 février 2014. Assez brève, elle vise essentiellement à préparer le terrain en dégageant des accès pour les engins de chantier. La déconstruction proprement dite démarrera avec la phase 2 (bâtiments périphériques), probablement avant l’été 2014 et se poursuivra avec la phase 3 (bâtiments centraux), jusqu’à fin 2015. La chapelle, le porche qui symbolisait l’entrée de l’hôpital et la majeure partie du mur d’enceinte seront conservés pour préserver la mémoire des lieux.

C’est un site « prêt à l’emploi » que l’EPFB livrera alors à la Ville et/ou aux aménageurs. Sa mutation en quartier résidentiel pourrait débuter à l’horizon 2016 et durera de dix à quinze ans. Il s’agit en effet de construire pas moins de 800 logements – dont 160 locatifs sociaux et 200 en accession à coût maîtrisé –, de créer un parc de 1,5 hectare et de proposer 1 500 m2 de surfaces pour des services ou des commerces de proximité…

Le site de la ville de Lorient / Le site du centre hospitalier de Bretagne sud