Les Rives de Gouessant à Lamballe-Armor : d'une friche à un nouveau quartier de ville

20/12/2023

 

En octobre 2016 la ville de Lamballe Armor a sollicité l’EPF Bretagne pour l’achat et la déconstruction d’un ancien garage automobile en cœur de ville, près des rives du Gouessant. Le but était de retirer la verrue tant visible (friche) qu’invisible (pollution) que constituait ce site d’un peu plus d’un hectare afin de laisser place à une opération de logements et espaces publics.

 

Ce site présentait plusieurs contraintes :

  • activité passée de garage avec présence de pollution dans le sol et bâtiments à activité passée de garage avec présence de pollution dans le sol et bâtiments à déconstruire
  • Co-visibilité avec la collégiale Notre Dame de Grande puissance, inclus dans le périmètre du Site Patrimonial Remarquable
  • Secteur classé au Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRI) entrainant l’inconstructibilité de près de la moitié du site

Co-visibilité avec la collégiale Crédits Photo EPFB Bretagne   Bâtiments à déconstruire

 

Zone rouge (inconstructible) du PPRI (source : cabinet Club, architectes, pour La Rance)

 

L’année 2017 a été consacrée aux différentes études : capacité constructible du site, étude historique et documentaire mettant en évidence un risque de pollution, évaluation des coûts de déconstruction.
La convention opérationnelle entre l’EPF et la ville a été signée le 2 mai 2018. Par la suite, l’EPF a procédé à plusieurs diagnostics immobiliers et sondages de sols (pour près de 73 000 €) pour évaluer les coûts de mise en compatibilité et les négociations se sont poursuivies avec la propriétaire du site et l’ancien exploitant ICPE pour arriver à un accord financier.


L’acquisition s’est faite le 19/12/2019, au prix de 100 000 €. Parallèlement l’EPF a reçu 110 000 € (moitié du vendeur, moitié de l’ancien exploitant du site) au titre de leur participation à la prise en charge de la pollution non compatible avec l’usage de garage (les coûts de mise en compatibilité pour changement d’usage restant à la charge de l’acquéreur).

 

Sur un site contraint, la collectivité a fait le choix d’un projet ambitieux en termes de programmation, notamment pour pouvoir accueillir des habitants à revenus modérés et ouvrir le site au public. Ainsi :

  • la partie non inondable accueillera 30 logements locatifs sociaux, 10 logements en accession sociale à la propriété et trois cellules destinées à l’activité tertiaire
  • la partie inondable sera consacrée à un espace de respiration et de promenade.


Les constructions seront réalisées par La Rance et les espaces communs (voirie, espaces verts, cheminements doux) par la ville de Lamballe-Armor.

 

Plan masse du projet (source : cabinet Club, architectes, pour La Rance)   Vie aérienne

 

Pour cela des travaux conséquents de déconstruction, mais surtout de mise en compatibilité des sols, dont la difficulté a été accentuée par le caractère meuble des sols, ont été réalisés par l’entreprise spécialisée ORTEC-SOLEO de septembre 2021 à décembre 2022 pour un montant de 1,7 M€ (2M€ en incluant les diagnostics, honoraires et maîtrise d’œuvre). Pour en financer une partie, l’EPF Bretagne a accompagné la ville de Lamballe-Armor dans ses dossiers de candidature au Fonds Friche (devenu Fonds Vert) et aux subventions de l’ADEME.

 

Le site après démolition (crédits photo : EPF Bretagne)   Le site après démolition (crédits photo : EPF Bretagne)

 

 

La cession à la ville de Lamballe-Armor s’est signée le 7 décembre 2023. Suite à autorisation délivrée par l’EPF, les travaux d’aménagement réalisés par la Ville ont débuté en mai 2023 et se termineront fin décembre 2023 pour la 1ère phase.

 

 

Les premiers travaux d’aménagement ont commencé sur les Rives de Gouessant (crédits photo : EPF Bretagne)

 

En résumé : 

 

Dossier suivi par
Opérateur foncier Grégoire HUVER
Chargée d’études Solenn JOUAN
Chargé de travaux Geoffrey RIMBERT
Conventionnement 
Durée de la convention du 2 mai 2018 7 ans
Critères à la convention 30 lgts/ha et 20 % de LLS
Dépenses 
Acquisition Moins 10 000 € (suite participation à la réhabilitation des sols)
Travaux (dont diags et honoraires) 2 060 000 €
Autres frais (frais d’acte, impôts fonciers, surveillance de site…) 24 000 €
Recettes 
Subvention Fonds Friches 544 723 €
Subvention ADEME 600 000 €
Minoration travaux EPF 633 396 €
Projet 
Prix de revient foncier pour la collectivité 353 667 €
Projet effectif sur les 5492 m² constructibles : 40 lgts + un local tertiaire Densité effective : 72 lgts/ha
Pourcentage effectif de LLS : 75 %
Prix de revient foncier pour la collectivité par logement créé : 8842 € TTC

Découvrez le programme pluriannuel d'intervention

Découvrez le programme pluriannuel d'intervention de l'EPF

Document stratégique incontournable, le PPI définit les objectifs et les modalités d'intervention de l'EPF.